Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) sont des taxes perçues lors de chaque transaction immobilière dans l'ancien (ventes de logements, terrains, locaux commerciaux). Prélevés par le notaire au moment de la signature de l'acte de vente, ils sont reversés principalement aux départements et au bloc communal, l'État prélevant des frais d'assiette. C'est la première recette fiscale directe des départements, et l'une des plus volatiles du système fiscal français. Le chiffre de référence est le dernier chiffrage officiel : 9,9 Md€ perçus par les départements en 2024, en baisse de 13,5 % (Rapport OFGL 2025). Pour situer ce montant, deux repères d'une autre année (et, pour le second, d'un autre périmètre) : les départements percevaient 13,0 Md€ en 2023, et le dernier chiffrage tous échelons confondus s'élève à ≈ 16,7 Md€ en 2023 (DGCL BIS n°190). Aucune donnée 2025 n'est publiée à ce jour, pour aucun échelon (n.d.).
| Bénéficiaire | Montant 2023 | Commentaire |
|---|---|---|
| Départements (taxe de publicité foncière / droit d'enregistrement) | 13,0 Md€ | Part principale (~80 % du produit). En 2024 : 9,9 Md€, −13,5 % (Rapport OFGL 2025) |
| Communes (taxe additionnelle) | 3,1 Md€ | Taux fixe de 1,20 % du prix de vente |
| Ville de Paris | 0,289 Md€ | Collectivité à statut particulier |
| Métropole de Lyon | 0,314 Md€ | Exerce les compétences départementales sur son territoire |
| Régions | 0,043 Md€ | Part marginale |
| Total DMTO tous échelons (2023) | ≈ 16,7 Md€ | L'État ne perçoit pas de part du produit mais prélève des frais d'assiette et de recouvrement (2,37 % des droits départementaux) |
Sources : DGCL, Bulletin d'information statistique n°190 (2023, tous échelons) ; Rapport OFGL 2025 (départements 2024 : 9,9 Md€, −13,5 %). Données 2025 : non publiées.
Les DMTO ont suivi un cycle spectaculaire : montée continue durant les années 2010 (taux d'intérêt historiquement bas), pic en 2021-2022 avec le boom immobilier post-Covid, puis retournement brutal avec la remontée des taux d'intérêt. La trajectoire sourcée disponible est la suivante : départements 13,0 Md€ en 2023 (DGCL BIS n°190), puis 9,9 Md€ en 2024 (−13,5 %, Rapport OFGL 2025). Cette volatilité extrême reflète la corrélation directe entre les DMTO et le marché immobilier (volumes × prix × taux).
| Année | DMTO départements (Md€) | Évol. n/n-1 | Source |
|---|---|---|---|
| 2021-2022 | pic (boom post-Covid) | — | Pic qualitatif — montants non repris ici faute de série sourcée homogène |
| 2023 | 13,0 | — | DGCL, Bulletin d'information statistique n°190 (tous échelons 2023 : ≈ 16,7 Md€) |
| 2024 | 9,9 | −13,5 % | Rapport OFGL 2025 : « le produit des DMTO décroit de - 13,5 % en 2024 pour un montant total de 9,9 Md€ » |
| 2025 | n.d. | — | Non encore publié |
Les DMTO sont perçus sur chaque transaction immobilière dans l'ancien. Depuis la LF 2025, le taux global maximal est de 6,31 % du prix de vente (hors frais de notaire proprement dits) dans les 83 départements et collectivités ayant voté la hausse du taux départemental à 5,00 %. Ce taux se décompose entre trois bénéficiaires.
| Composante | Taux (2025) | Bénéficiaire | Remarque |
|---|---|---|---|
| Taxe de publicité foncière (TPF) ou droit d'enregistrement | 5,00 % | Département | Nouveau plafond LF 2025 — appliqué par 83 départements et collectivités (actes signés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028). Les autres restent à 4,50 % |
| Taxe communale additionnelle | 1,20 % | Commune | Taux fixe, non modulable |
| Prélèvement pour frais d'assiette et de recouvrement | 0,107 % | État | = 2,37 % du droit départemental de 4,50 % (base inchangée) |
| Total DMTO (taux maximal 2025) | 6,307 % | — | Arrondi à 6,31 % — payé par l'acquéreur (vs 5,81 % avant LF 2025) |
La loi de finances pour 2025 a autorisé les départements à relever temporairement leur taux de 4,50 % à 5,00 % pour les actes signés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. Au second semestre 2025, 83 départements et collectivités avaient voté cette hausse (source : La Gazette des Communes, Banque des Territoires), portant le taux global maximal à 6,31 %. La plupart ont prévu une exonération pour les primo-accédants.
Les DMTO sont la première recette fiscale directe des départements, et leur poids dans les recettes réelles de fonctionnement a mécaniquement reculé avec la chute du produit : 13,0 Md€ en 2023 (DGCL BIS n°190) → 9,9 Md€ en 2024 (−13,5 %, Rapport OFGL 2025). La moyenne nationale masque des disparités considérables : certains départements tirent plus de 25 % de leurs recettes des DMTO, d'autres moins de 10 %. Les départements à marché immobilier dynamique (littoraux, Île-de-France, Alpes) sont les plus exposés à la volatilité.
| Catégorie de départements | DMTO/hab. moyen | Part DMTO/recettes | Profil |
|---|---|---|---|
| Littoraux atlantique & méditerranéen, Alpes, ouest Île-de-France | > 211 € | > 20 % | Marché immobilier très actif, prix élevés. Forte dépendance aux DMTO |
| Métropoles régionales et périurbain | 150-210 € | 15-20 % | Dépendance moyenne, marché dynamique mais moins tendu |
| Départements ruraux du centre de la France | < 110 € | < 12 % | Marché peu actif, prix bas — DMTO faibles mais aussi moins volatils |
Un fonds national de péréquation des DMTO a été créé en 2011 pour redistribuer une partie des DMTO des départements « riches » vers les départements « pauvres ». En 2025, ce fonds est estimé à ~1 520 M€ (-19,5 % vs 2023, source : Banque des Territoires), reflet de la contraction des assiettes en 2023-2024. Le Comité des Finances Locales peut placer en réserve tout montant dépassant 1,6 Md€. Malgré ce mécanisme, les écarts de DMTO par habitant restent de 1 à 6 entre départements (réduits à 1 à 3 après péréquation).
Les DMTO sont mécaniquement liés au marché immobilier par une double sensibilité : aux volumes de transactions et aux prix de vente. Quand les deux baissent simultanément (comme en 2023-2024), l'effet sur les recettes est dévastateur : le produit départemental est passé de 13,0 Md€ (2023) à 9,9 Md€ en 2024 (−13,5 %, Rapport OFGL 2025). Les données DMTO 2025 ne sont pas encore publiées (n.d.), même si les indicateurs de marché (transactions, prix, taux de crédit) se sont redressés.
| Indicateur | Pic (année) | Creux 2024 | 2025 (est.) | Var. pic→2025 |
|---|---|---|---|---|
| Transactions dans l'ancien (12 mois glissants) | 1 170 000 (2021) | 843 000 | ~945 000 | -19 % |
| Prix moyen au m² (ancien, France entière) | ~3 070 €/m² (mi-2022) | ~2 850 €/m² | ~2 880 €/m² | -6 % |
| Taux d'intérêt moyen crédit immobilier | 1,06 % (janv. 2022) | ~3,60 % | 3,14 % | +2,1 pts |
| DMTO départements | pic 2021-2022 (montant n.d.) | 9,9 Md€ (départements, 2024 — OFGL) | n.d. | −13,5 % en 2024 (vs 13,0 Md€ départements en 2023) |
La France figure parmi les pays de l'OCDE qui taxent le plus lourdement les transactions immobilières. Avec un taux effectif de 6,31 % (dans les 83 départements et collectivités ayant voté la hausse LF 2025), elle se situe bien au-dessus de la moyenne OCDE (~2-3 %). L'OCDE recommande régulièrement de réduire les droits de mutation au profit de taxes foncières récurrentes, moins distorsives.
| Pays | Taux (transactions résidentielles) | Mécanisme | Commentaire |
|---|---|---|---|
| Belgique | 10,0-12,5 % | Droits d'enregistrement (régionalisés) | Le plus élevé d'Europe — frein à la mobilité |
| France (avant hausse 2025) | 5,81 % | DMTO (département + commune + État) | Taux fixe, non progressif |
| France (après hausse 2025) | 6,31 % | DMTO avec surtaxe temporaire | 83 départements et collectivités |
| Allemagne | 3,5-6,5 % | Grunderwerbsteuer (par Land) | Variable selon les Länder — Berlin 6 %, Bavière 3,5 % |
| Italie | 2-9 % | Imposta di registro | 2 % résidence principale, 9 % autres |
| Espagne | 6-10 % | ITP (par communauté autonome) | Variable — Catalogne 10 %, Madrid 6 % |
| Royaume-Uni | 0-12 % | Stamp Duty (progressif) | Progressif par tranches — 0 % jusqu'à £250k |
| Pays-Bas | 2 % | Overdrachtsbelasting | 2 % résidentiel, 10,4 % non-résidentiel |
| États-Unis | 0-3 % | Transfer tax (par État) | Variable — certains États n'en ont pas |
| Australie | 1-5,5 % | Stamp duty (par État) | Réforme en cours pour passage à taxe foncière (NSW) |
Les DMTO sont l'archétype de la recette procyclique : elles augmentent en période de boom immobilier (quand les départements ont peu de besoins supplémentaires) et s'effondrent en période de crise (quand les besoins sociaux explosent). C'est exactement l'inverse de ce qu'il faudrait pour financer des dépenses sociales structurellement contra-cycliques.
| Période | Variation DMTO départements | Contexte |
|---|---|---|
| 2023 → 2024 (crise immobilière) | −13,5 % (13,0 → 9,9 Md€) — Rapport OFGL 2025 | Dépenses sociales obligatoires (RSA, APA, PCH) en hausse continue — effet ciseau maximal |
Des épisodes comparables de repli des DMTO en pleine montée des besoins sociaux ont été observés lors de la crise financière de 2008-2009 et lors du choc Covid de 2020 (ordres de grandeur non repris ici faute de série sourcée homogène).
Le caractère procyclique des DMTO est identifié depuis longtemps. Plusieurs pistes de réforme ont été avancées par les institutions (FIPECO, Cour des Comptes, Assemblée des Départements de France). Aucune n'a été mise en œuvre de manière structurelle à ce jour.
| Piste de réforme | Impact estimé | Avantage | Risque / obstacle |
|---|---|---|---|
| Mécanisme de lissage (« serpent budgétaire ») | Neutre | Constituer des réserves en période haute pour compenser les creux. L'instruction budgétaire de 2022 le permet déjà (provisions DMTO) | Peu de départements l'ont utilisé — discipline politique faible en période d'abondance |
| Fonds de garantie national renforcé | 2-3 Md€ | Élargir le fonds de péréquation (1,52 Md€ en 2025, en baisse de 19,5 %) à un vrai « stabilisateur automatique » garanti par l'État | Coût budgétaire pour l'État en période de baisse généralisée |
| Fraction de CSG ou TVA en substitution partielle | 5-7 Md€ | Remplacer une partie des DMTO par une recette stable et dynamique. La TVA croît de ~3 %/an, les DMTO oscillent de -30 % à +25 % | Réduit l'autonomie fiscale des départements — rejeté par l'ADF |
| Taxe foncière renforcée / revalorisation des bases | 3-5 Md€ | Recommandation OCDE — taxe récurrente, stable, assise sur la valeur du patrimoine (moins distorsive que les DMTO) | Sensibilité politique extrême — la revalorisation des bases cadastrales est reportée depuis 30 ans |
| Baisse progressive des DMTO compensée par une property tax | Neutre à terme | Modèle australien (NSW) — choix individuel entre DMTO ou taxe annuelle. Favorise la mobilité résidentielle | Période transitoire complexe — perte de recettes initiale |
| Renationalisation du RSA (proposition ADF) | ~12 Md€ | Plutôt que sécuriser les recettes, sécuriser les dépenses en transférant le RSA à l'État. Expérimentation en cours dans 18 départements depuis 2023 | Complexité administrative — la recentralisation du RSA modifierait profondément le rôle des départements |
Rapporté au PIB nominal, le chiffre de référence — 9,9 Md€ de DMTO départements en 2024 (Rapport OFGL 2025) — représente environ 0,34 % du PIB (PIB 2024 : 2 920 Md€, INSEE). Pour situer : le produit des départements pesait environ 0,46 % du PIB en 2023 (13,0 Md€, DGCL BIS n°190), et le total tous échelons de 2023 (≈ 16,7 Md€, DGCL) environ 0,6 % du PIB de cette même année.
| Année | DMTO départements (Md€) | PIB nominal (Md€) | DMTO dépt. / PIB |
|---|---|---|---|
| 2023 | 13,0 | 2 803 | ~0,46 % |
| 2024 | 9,9 | 2 920 | ~0,34 % |
| 2025 | n.d. | — | n.d. |
Le montant des DMTO résulte de la multiplication de trois facteurs : le nombre de transactions, le prix moyen de vente, et le taux effectif moyen. Décomposer les variations annuelles en ces trois composantes permet de comprendre ce qui « tire » les recettes.
| Période | DMTO départements | Variation | Lecture |
|---|---|---|---|
| 2023 → 2024 | 13,0 Md€ → 9,9 Md€ | −13,5 % | Rapport OFGL 2025 — effet conjugué de la baisse des volumes de transactions et du recul des prix ; aucune décomposition officielle volume/prix n'est publiée pour cette variation |
| Type de bien | Part transactions | Prix moyen | Part DMTO estimée | Tendance 2023-2024 |
|---|---|---|---|---|
| Appartements anciens | ~45 % | ~210 000 € | ~40 % | Prix -5 %, volumes -25 % |
| Maisons anciennes | ~40 % | ~260 000 € | ~45 % | Prix -7 %, volumes -30 % (le plus touché) |
| Terrains à bâtir | ~8 % | ~80 000 € | ~5 % | Effondrement -40 % (construction en crise) |
| Locaux commerciaux et professionnels | ~7 % | Variable | ~10 % | Stable à léger recul |
Les DMTO sont un impôt proportionnel (taux fixe de 6,31 % en 2025 dans 83 départements, 5,81 % dans les autres) — contrairement au stamp duty britannique qui est progressif. Leur incidence économique dépend de qui achète, où, et quel type de bien. Analyse par décile de revenu, CSP, territoire et type de bien.
| Décile de revenu | Part des achats immo. | Prix moyen achat | DMTO moyen payé | Commentaire |
|---|---|---|---|---|
| D1-D3 (modestes) | ~8 % | ~130 000 € | ~7 500 € | Peu d'achats, mais DMTO = 6 mois d'épargne. Impact relatif très élevé |
| D4-D6 (moyens) | ~25 % | ~200 000 € | ~11 600 € | Primo-accédants, très sensibles aux taux et aux DMTO |
| D7-D8 (aisés) | ~30 % | ~300 000 € | ~17 400 € | Acheteurs les plus actifs, couples biactifs |
| D9-D10 (très aisés) | ~37 % | ~500 000 € | ~29 000 € | Investissements locatifs, résidences secondaires. DMTO absorbé dans le patrimoine |
| CSP | Taux de propriétaires | Fréquence achat/vie | Profil DMTO |
|---|---|---|---|
| Cadres et professions intellectuelles | 72 % | 2-3 fois | Plus mobiles → paient plus de DMTO cumulés. Effet « taxe sur la mobilité » |
| Professions intermédiaires | 62 % | 1-2 fois | Primo-accédants tardifs, DMTO = frein à l'achat |
| Employés | 45 % | 1 fois | Achat unique, souvent en périurbain (prix bas → DMTO moindres) |
| Ouvriers | 48 % | 1 fois | Marché rural/périurbain, DMTO faibles en montant mais élevés en % du revenu |
| Retraités | 76 % | 0-1 fois | Peu d'achats (déjà propriétaires). Principaux vendeurs |
Les DMTO sont souvent présentés comme un impôt « facile à collecter ». C'est vrai pour le coût administratif, mais c'est ignorer les coûts économiques indirects considérables : frein à la mobilité résidentielle, distorsion du marché immobilier, et perte sèche (deadweight loss).
| Indicateur | Valeur | Commentaire |
|---|---|---|
| Coût de collecte / euro perçu | < 0,5 ct€ | Collecte par le notaire → reversement DGFiP → affectation. Quasi aucun coût administratif pour les départements |
| Fraude estimée | < 2 % | Sous-déclaration du prix réel (« dessous-de-table »). Sanctionnée à 40-80 % des droits. Marginale grâce au passage obligatoire devant notaire |
| Frais d'assiette et recouvrement État | 2,37 % des droits | L'État prélève ~0,1 % du prix pour couvrir ses frais — largement bénéficiaire |
| Coût économique indirect | Estimation | Mécanisme |
|---|---|---|
| Frein à la mobilité résidentielle | ~0,3-0,5 % PIB | Les DMTO découragent les déménagements. Un ménage qui change de logement paie 6,31 % (2025) → amortissement sur 6-8 ans minimum. Réduit la mobilité professionnelle et le matching emploi-logement |
| Lock-in effect (effet de verrouillage) | -15 à -25 % de mobilité | Études OCDE : chaque point de % de droits de mutation réduit la mobilité résidentielle de 4-8 %. À 6,31 % (2025), l'effet est massif. La France a le coût de transaction total le plus élevé d'Europe (~15 % du prix tout compris) |
| Inadéquation logement-ménage | ~2-3 M de logements | Des retraités restent dans des maisons trop grandes, des familles dans des appartements trop petits — car déménager coûte trop cher (DMTO + frais). Le parc est mal alloué |
| Frein à l'accession primo-accédants | ~50 000 ménages/an | Les DMTO représentent 70-80 % des « frais de notaire ». Pour un primo-accédant, c'est 1-2 ans d'épargne supplémentaire. L'IFRAP estime que la hausse à 5 % (2025) exclura ~50 000 primo-accédants par an |
L'élasticité d'une recette au PIB mesure de combien elle varie quand le PIB varie de 1 %. Pour la TVA, cette élasticité est proche de 1 (recette « neutre »). Pour les DMTO, elle est estimée entre 3 et 5 — ce qui en fait l'une des recettes les plus volatiles du système fiscal français.
| Recette fiscale | Élasticité au PIB | Volatilité (σ annuelle) | Caractère |
|---|---|---|---|
| CSG | ~1,0 | ±2 % | Stable — assise sur les revenus, suit la masse salariale |
| TVA | ~1,0-1,2 | ±3 % | Quasi-neutre — suit la consommation nominale |
| Impôt sur le revenu | ~1,5-1,8 | ±5 % | Modérément procyclique (progressivité) |
| Impôt sur les sociétés | ~2,0-3,0 | ±10 % | Procyclique (profits volatils) |
| DMTO | 3,5-5,0 | ±18 % | Ultra-procyclique — amplifie les cycles immobiliers |
| Taxe foncière | ~0,3 | ±1 % | Contra-cyclique (bases revalorisées régulièrement, découplées du marché) |
| Période | Croissance DMTO départements | Croissance PIB nominal | Phase du cycle |
|---|---|---|---|
| 2023 → 2024 | −13,5 % (13,0 → 9,9 Md€) — OFGL 2025 | +4,2 % (2 803 → 2 920 Md€, INSEE) | Décrochage — les DMTO chutent malgré la croissance du PIB nominal (élasticité négative) |
Évaluation synthétique des DMTO selon les quatre critères classiques de la bonne fiscalité : rendement, efficacité économique, équité, et stabilité.
| Critère | Note /10 | Verdict |
|---|---|---|
| Rendement brut | 7/10 | 9,9 Md€ pour les départements en 2024 (−13,5 %, Rapport OFGL 2025), après 13,0 Md€ pour les départements en 2023 ; pour mémoire ≈ 16,7 Md€ tous échelons en 2023 (DGCL BIS n°190) — recette significative. Coût de collecte quasi nul (passage obligatoire chez le notaire). Mais rendement très dépendant du cycle immobilier |
| Efficacité économique | 2/10 | Deadweight loss parmi les plus élevés de tous les impôts (ratio 1,5-2,0). Freine la mobilité résidentielle de 15-25 %. Inadéquation logement-ménage. L'OCDE classe les droits de mutation parmi les impôts les plus distorsifs. Avec le taux à 6,31 % (2025), la France a le coût de transaction immobilière le plus élevé d'Europe (~15 % tout compris) |
| Équité / justice | 4/10 | Taux proportionnel (non progressif) — régressif en % du revenu. Pénalise les primo-accédants modestes. Favorise l'immobilité des propriétaires aisés déjà installés. Le CPO recommande une progressivité par tranches. Disparités territoriales de 1 à 6. La hausse à 6,31 % aggrave la charge pour les primo-accédants |
| Stabilité / prévisibilité | 1/10 | Volatilité annuelle de ±18 % (5× supérieure à la TVA). Élasticité au PIB de 3,5-5,0. Chute de −13,5 % en 2024 (13,0 → 9,9 Md€ pour les départements, OFGL). Absolument inadapté pour financer des dépenses sociales obligatoires et contra-cycliques. Pire recette possible pour les départements |
| Acceptabilité politique | 5/10 | Payé « une fois » lors de l'achat → moins visible qu'un impôt annuel. Mais la hausse à 6,31 % (2025, 83 départements) crée une résistance des primo-accédants et du secteur immobilier |
Bloc normalisé, identique sur toutes les fiches de composante du site : même intitulé comptable, même profondeur d'historique, mêmes contrôles. Montants en milliards d'euros courants.
| Md€ | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| D21 · Impôts sur les produits (agrégat) | 257,0 | 271,0 | 282,8 | 292,0 | 273,6 | 307,9 | 319,0 | 318,8 | 326,2 | 337,6 |
| en % des recettes publiques | 21,5 | 21,8 | 22,2 | 22,7 | 22,4 | 23,2 | 22,4 | 21,9 | 21,7 | 21,6 |
En dix ans, ce poste a augmenté de 80,6 Md€ (+31,4 %), soit +3,1 % par an en moyenne. Son poids dans l'ensemble des recettes publiques est passé de 21,5 % en 2016 à 21,6 % en 2025 (+0,1 point). Le maximum de la période est atteint en 2025 (337,6 Md€), le minimum en 2016 (257,0 Md€).
Les DMTO suivent le volume des transactions immobilières, pas les prix : après le pic de 2021-2022, le produit des départements est retombé de 13,0 Md€ (2023) à 9,9 Md€ (2024), soit −13,5 % (OFGL). La reprise dépend du redémarrage du marché immobilier ancien. Aucun chiffrage 2025 n'est publié à ce jour, et l'Insee n'isolant pas les DMTO, aucune projection en comptabilité nationale n'existe.
Cadrage d'ensemble — OFCE, prévisions d'avril 2026 : déficit public −5,1 % du PIB en 2025, −4,8 % en 2026, −4,4 % en 2027 ; dette 115,6 % → 118,3 % → 119,8 % du PIB. La loi de finances pour 2026 porte l'effort sur la sécurité sociale (≈ 4 Md€) et les collectivités (≈ 3 Md€), avec une hausse du budget de la défense (+0,2 point de PIB).
DD_CNA_APU, millésime des comptes 2025 provisoires —
contrôle de cohérence : capacité de financement B9 = −152,5 Md€). Pour les opérations que l'Insee ne diffuse pas
en version consolidée sur ce jeu (D7, D9, D91), la source est Eurostat, table gov_10a_main (base 2020,
secteur S13), qui publie la même comptabilité nationale transmise par l'Insee au titre du règlement européen.
Détail par impôt : Insee, tableau Impôts et cotisations sociales 1995-2025.
Perspective : OFCE, prévisions d'avril 2026 ; COR, rapport de juin 2025 ; OFGL, rapport 2025 ;
loi de finances pour 2026. 2025 = provisoire (p), 2024 = semi-définitif (sd).
Référentiel comptable, sources et méthode →