Périmètre DGFiP n°46 : particuliers (94 % des redevables)
~22 Md€
Coût suppression TH (rés. principales)
Compensé par TVA + transfert TFPB départ.
~41 %
Taux cumulé moyen TFPB 2025
Hausse continue — 86,3 % communes stables
1. Vue d'ensemble — la fiscalité locale directe en 2025DGCL / DGFiP 2025
Depuis la suppression de la taxe d'habitation sur les résidences principales (achevée en 2023), la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) est devenue le pilier unique de la fiscalité directe locale. En 2025, le produit total de la TFPB atteint 55,1 Md€ (+2,8 % vs 2024), porté par la revalorisation des bases (+1,7 pt), l'effet volume (+0,9 pt) et un effet taux modéré (+0,2 pt). Les particuliers représentent 94 % des redevables pour un montant de 34,69 Md€ (63 % du total). La TFPB sur les locaux industriels progresse de +5,0 %.
BIS n°196 — 1 628 communes surtaxe (44 % des éligibles)
TVA affectée collectivités (compensation)
~52,5 Md€
—
Gelée au niveau 2024 — manque à gagner 1,2 Md€
Sources : DGFiP Statistiques n°46 (mai 2026), DGCL — Analyse taux FDL votés en 2025 (août 2025), BIS n°196 (mai 2025), OFGL Rapport 2025.
Poids dans les recettes des collectivités
TFPB — 55,1 Md€
TVA compensatrice — 52,5 Md€
THRS — 2,4 Md€
CVAE rés. — ~4 Md€
TFPNB 2,7
Point clé. La TFPB représente désormais 61 % de la fiscalité directe locale contre 40 % avant la suppression de la TH. Cette concentration sur un seul impôt local à taux librement fixé par les communes rend le système plus vulnérable aux chocs immobiliers et augmente la pression ressentie par les propriétaires. En parallèle, le gel de la TVA compensatrice (1,2 Md€ de manque à gagner) et la baisse du FCTVA (taux ramené de 16,404 % à 14,85 %, soit -800 M€) accentuent la tension budgétaire des collectivités.
2. Évolution 2010-2025 — la grande basculeDGFiP / FIPECO
En 15 ans, les taxes foncières (bâti + non bâti) sont passées de ~31 Md€ en 2010 à 57,8 Md€ en 2025, soit +86 % (+4,2 % par an en moyenne). En parallèle, la TH résidences principales (~22 Md€ de rendement) a été progressivement supprimée entre 2018 et 2023.
Année
TFPB (Md€)
TH rés. princ. (Md€)
Évol. TFPB
Événement marquant
2010
24,9
18,1
—
Système historique — TH + TF stables
2014
29,9
20,4
+4,5 %
Bases +0,9 %
2017
33,6
22,1
+3,7 %
Dernière année système intégral TH+TF
2018
34,5
21,4
+2,7 %
Début suppression TH (80 % ménages)
2020
36,3
10,2
+2,5 %
TH : suppression totale pour 80 % des ménages
2021
42,1
6,8
+16,0 %
Transfert part départementale TFPB aux communes
2023
49,7
0
+11,2 %
Bases +7,1 % — TH rés. princ. = 0
2024
53,6
0
+7,8 %
Bases +3,9 % + hausses taux communes (17 %)
2025
55,1
0
+2,8 %
Bases +1,7 % — ralentissement — 12,5 % communes augmentent
+86 % en 15 ans. La taxe foncière a augmenté de +52 % en 10 ans et +27 % en 5 ans. Le rythme ralentit en 2025 (+2,8 %) après le pic inflationniste. La décomposition DGFiP n°46 montre : revalorisation des bases +1,7 pt, effet volume (constructions neuves) +0,9 pt, effet taux +0,2 pt. Seulement 12,5 % des communes (~4 400) ont augmenté leur taux en 2025, contre 17 % en 2024.
3. Taxe foncière (TFPB) — mécanisme et valeurs locatives cadastralesBases obsolètes de 1970
La TFPB est calculée selon la formule : TFPB = Valeur locative cadastrale × 50 % × Taux voté par les collectivités. Le problème fondamental réside dans la valeur locative cadastrale, base de calcul déterminée à partir des conditions du marché locatif de 1970 (1975 dans les DOM).
Source : DGCL — Analyse des taux FDL votés en 2025 (août 2025). Le taux moyen communal corrigé (19,8 %) est la moyenne pondérée hors part ex-départementale et EPCI.
Revalorisation annuelle des bases
Année
Coefficient
Mécanisme
2020
+1,2 %
Forfaitaire (vote PLF)
2021
+0,2 %
Indexé IPCH novembre N-1 (1ère année)
2022
+3,4 %
Indexé IPCH — début inflation
2023
+7,1 %
Indexé IPCH — pic inflation (nov. 2022)
2024
+3,9 %
Indexé IPCH — décélération inflation
2025
+1,7 %
Indexé IPCH nov. 2023 — retour à la normale
2026
+0,8 %
Indexé IPCH nov. 2025 — source AMF
Effet cumulé 2021-2025. Un propriétaire dont la base n'a pas changé a vu sa valeur locative cadastrale progresser de +19,0 % en 5 ans (2021-2025) par le seul jeu de la revalorisation automatique. L'année 2026, avec un coefficient de +0,8 % seulement, marque un quasi-retour à la stabilité.
Source : AMF — Impact IPCH novembre 2025 sur les VL 2026
4. Révision des valeurs locatives — le serpent de merReportée depuis 55 ans
La révision générale des valeurs locatives cadastrales est considérée comme une nécessité depuis les années 1980. Plusieurs tentatives ont échoué face aux enjeux redistributifs considérables.
55 ans de report. Depuis 1970, aucune révision générale des valeurs locatives d'habitation n'a été appliquée. La LFI 2026 repousse encore l'échéance de 3 ans : campagne déclarative en 2028, rapport au Parlement en septembre 2029, premiers effets en 2031 au plus tôt. La France reste une exception en Europe : la plupart des pays de l'OCDE révisent leurs bases tous les 3 à 10 ans. L'Allemagne a réformé après 60 ans de bases de 1964 (Grundsteuer effective 1er janvier 2025).
Sources : Actu-Juridique, Banque des Territoires.
5. Suppression de la taxe d'habitation — coût et compensation~22 Md€
Promesse de campagne d'Emmanuel Macron en 2017, la suppression de la taxe d'habitation sur les résidences principales a été mise en œuvre en deux phases : d'abord 80 % des ménages les plus modestes (2018-2020, ~10 Md€), puis 20 % restants (2021-2023, ~8 Md€). Coût total : ~22 Md€.
Calendrier de suppression
Année
Dégrèvement
Ménages concernés
Coût cumulé
2018
30 %
80 % (les + modestes)
~3,2 Md€
2019
65 %
80 %
~6,8 Md€
2020
100 %
80 %
~10,2 Md€
2021
30 %
20 % restants
~12,6 Md€
2022
65 %
20 % restants
~17,4 Md€
2023
100 %
100 % (achevée)
~22 Md€
Mécanismes de compensation
Collectivité
Compensation
Mécanisme
Communes
~15 Md€
Transfert de la part départementale de TFPB (2021) + allocation compensatrice
EPCI
~7,2 Md€
Fraction de TVA nationale affectée
Départements
—
Compensés pour la perte de TFPB par une fraction de TVA (~14 Md€)
TH résidences secondaires (THRS) — 2025
Seule la TH sur les résidences secondaires subsiste. En 2025, le produit de la THRS stricto sensu s'établit à 2,4 Md€ (source BIS n°196, DGCL). Le taux moyen communal de THRS est de 13,32 %. 1 628 communes appliquent désormais une surtaxe (44 % des communes éligibles, vs 1 461 en 2024 soit 39 %). Le taux moyen de la majoration atteint 41,4 %. La LFI 2026 prévoit une extension : la hausse spéciale passe de 5 % à 10 % du taux moyen.
Source : BIS n°196 — THRS/THLV (DGCL, mai 2025).
6. Qui paie ? Propriétaires, locataires et disparités territorialesIncidence économique
Juridiquement, la taxe foncière est due par le propriétaire du bien au 1er janvier. Mais l'incidence économique réelle est plus complexe : une partie est répercutée sur les locataires via le niveau des loyers.
Répartition par type de propriétaires
Disparités territoriales majeures
Territoire
Taux cumulé moyen
Montant moyen
Facteur explicatif
Paris
~13,5 %
~1 050 €
Taux très bas mais bases élevées
Communes rurales (moyenne)
~35 %
~650 €
Taux modérés, bases faibles
Grandes villes (hors Paris)
~45 %
~1 900 €
Taux élevés + bases moyennes
Villes en difficulté (Marseille)
~52 %
~1 700 €
Taux très élevés
DOM-TOM (moyenne)
~40 %
~900 €
Bases de 1975, abattements spécifiques
Iniquité structurelle. La TF a augmenté 4 fois plus vite que les loyers entre 2013 et 2023. Pour les propriétaires occupants (58 % des ménages), la TF représente un coût croissant sans contrepartie directe en revenu.
7. Comparaison internationale — property tax vs fiscalité foncière françaiseOCDE / Eurostat 2025
Les impôts récurrents sur la propriété immobilière représentent en France environ 2,7 % du PIB, comparable au Royaume-Uni (3,1 %) et nettement supérieur à l'Allemagne (0,38 %) ou l'Italie (1,3 %). Avec les droits de mutation : 3,7 % du PIB (104,5 Md€ en 2023), le record européen aux côtés du Royaume-Uni (115 Md€).
Différences structurelles majeures
Pays
Base d'imposition
Révision
% PIB
France
Valeur locative cadastrale 1970
Jamais révisée (habitation)
2,7 %
Royaume-Uni
Valeur locative (Council Tax bands)
Tous les 5-10 ans
3,1 %
États-Unis
Valeur vénale (market value)
Annuelle ou biennale
2,9 %
Allemagne
Grundsteuer réformée (valeur foncière)
Réforme effective 1er janv. 2025 — ~15 Md€/an
0,38 %
Pays-Bas
Valeur vénale (WOZ)
Annuelle
1,0 %
Italie
Rendita catastale
Partielle 2015
1,3 %
Le paradoxe français. Rendement parmi les plus élevés de l'OCDE, mais avec les bases les plus obsolètes. L'Allemagne, après 60 ans de bases de 1964, a mis en vigueur sa Grundsteuer réformée le 1er janvier 2025. La Cour fiscale fédérale (BFH) en a confirmé la constitutionnalité en décembre 2025 — un précédent encourageant pour la France.
Sources : OCDE Revenue Statistics 2025, Tax Foundation Europe 2025.
8. Autonomie fiscale des collectivités — l'érosionSénat PLF 2025 / OFGL / Cour des Comptes
Les réformes successives (suppression TH 2018-2023, suppression CVAE 2023-2024, remplacement par des fractions de TVA nationale) ont considérablement réduit l'autonomie fiscale des collectivités territoriales.
Risque constitutionnel. L'article 72-2 de la Constitution garantit que les recettes fiscales représentent une part déterminante des ressources des collectivités. Si l'autonomie financière (71-76 %) reste formellement conforme, l'autonomie fiscale réelle (pouvoir de taux) des départements (24,8 %) apparaît particulièrement critique : la quasi-totalité de leurs ressources provient de transferts nationaux sans levier de taux.
9. Pistes de réforme — vers un impôt foncier moderniséProspective
Le système actuel est unanimement critiqué pour son obsolescence (bases de 1970), son iniquité (disparités massives) et sa rigidité.
1. Révision des valeurs locatives (2030-2031 ?)
La LFI 2026 reporte de 3 ans : campagne déclarative 2028, rapport au Parlement sept. 2029, application 2030, premiers effets 2031. Mise à jour des bases sur les loyers de marché actuels. Lissage sur 10-15 ans nécessaire. Précédent : révision des locaux pro (2017) a fonctionné avec lissage sur 10 ans.
2. Passage à la valeur vénale
Taxer sur la valeur de marché (USA, Pays-Bas). Avantage : base transparente. Inconvénient : volatilité et complexité d'évaluation pour 35 millions de biens.
3. Impôt foncier progressif
Moduler le taux selon la valeur du patrimoine ou les revenus. Proposé par France Stratégie et la Fondation Jean-Jaurès.
4. Fusion TF + droits de mutation
Baisser les DMTO (7-8 % en France, record OCDE) en augmentant la TF annuelle. Modèle : Pays-Bas (DMTO 2 %, TF plus élevée).
Consensus émergent. FIPECO, Cour des Comptes, OFGL, France Stratégie convergent : (1) révision des bases cadastrales avec lissage long, (2) plafonnement de la TF selon les revenus, (3) élargissement de l'autonomie fiscale des collectivités.
10. Analyse en valeur — Md€ courants vs Md€ constants (base 2025)Déflateur PIB INSEE
En euros courants, la TFPB est passée de 24,9 Md€ (2010) à 55,1 Md€ (2025), soit +121 %. En euros constants (base 2025), la progression réelle est de +69 %.
Année
TFPB courants (Md€)
TFPB constants 2025 (Md€)
Écart
2010
24,9
32,6
+7,7 Md€
2014
29,9
35,9
+6,0 Md€
2017
33,6
38,4
+4,8 Md€
2020
36,3
39,8
+3,5 Md€
2022
44,7
46,8
+2,1 Md€
2024
53,6
54,5
+0,9 Md€
2025
55,1
55,1
—
Croissance réelle +69 % (2010-2025)
Soit +3,6 % par an en termes réels. Plus du double de la croissance réelle du PIB (+1,2 %/an). La TF croît structurellement plus vite que l'économie.
Le poids réel a augmenté
En % du PIB, la TFPB est passée de 1,25 % (2010) à ~1,85 % (2025). La charge fiscale foncière s'est significativement alourdie.
11. Analyse de mix — décomposition par composanteStructure 2025
La fiscalité foncière locale n'est pas monolithique. Elle se décompose en plusieurs composantes dont le poids relatif a radicalement changé.
Gelée en 2025 — 1ère ressource sans levier de taux
CVAE résiduelle
~17 Md€
~4 Md€
-76 %
Suppression progressive
Concentration du risque. En 2017, les collectivités disposaient de 4 impôts locaux à taux modulable (TH, TFPB, CFE, CVAE). En 2025, il n'en reste plus que 2 (TFPB + THRS). Le gel de la TVA compensatrice prive les collectivités de 1,2 Md€ de dynamique.
12. Distribution démographique et sociologiquePar décile / territoire / type de bien
La taxe foncière est un impôt régressif : elle pèse proportionnellement plus lourd sur les ménages modestes propriétaires que sur les ménages aisés.
Poids de la TF par décile de revenu (propriétaires occupants)
Décile de revenu
TF moyenne
% revenu disponible
Profil type
D1 (10 % les + modestes)
~850 €
~5,8 %
Retraité rural, maison ancienne
D2
~980 €
~4,5 %
Couple retraité petite ville
D3
~1 100 €
~3,8 %
Ménage modeste propriétaire
D4
~1 250 €
~3,3 %
Classe moyenne basse
D5 (médiane)
~1 450 €
~2,9 %
Classe moyenne
D6-D7
~1 750 €
~2,5 %
Classe moyenne supérieure
D8
~2 100 €
~2,2 %
CSP+
D9
~2 800 €
~1,9 %
Cadre supérieur
D10 (10 % les + aisés)
~4 200 €
~1,4 %
Patrimoine immobilier important
Répartition par type de bien
Disparités communales extrêmes
Commune
Taux cumulé TFPB
TF moyenne / logement
Facteur explicatif
Neuilly-sur-Seine
~11,8 %
~1 800 €
Taux très bas, bases élevées
Paris
~13,5 %
~1 050 €
Taux historiquement bas
Lyon
~34,3 %
~1 450 €
Proche moyenne nationale
Bordeaux
~52,4 %
~2 100 €
Hausses récentes
Marseille
~51,9 %
~1 700 €
Contrainte budgétaire forte
Saint-Denis (93)
~56,2 %
~1 400 €
Bases faibles, besoins sociaux
Grenoble
~61,9 %
~2 300 €
Record grandes villes
Facteur 5 entre Paris et Grenoble. Un même bien immobilier paierait ~1 050 € à Paris et ~2 300 € à Grenoble. Cette dispersion reflète à la fois les choix politiques locaux et l'obsolescence des bases cadastrales.
13. Efficacité du système — bases obsolètes, recouvrement, coût de gestionCour des Comptes / DGFiP
Rendement élevé mais efficacité médiocre : bases cadastrales obsolètes, coût élevé de gestion, nombreuses exonérations.
Indicateurs d'efficacité comparée
Indicateur
France
Royaume-Uni
Pays-Bas
États-Unis
Rendement (% PIB)
2,7 %
3,1 %
1,0 %
2,9 %
Âge des bases d'évaluation
1970 (55 ans)
1991 (34 ans)
Annuelle
Annuelle
Taux de recouvrement
~98,5 %
~97 %
~99 %
~96 %
Coût de gestion / recettes
~3,2 %
~2,8 %
~1,5 %
~2,0 %
Progressivité
Régressive
Faiblement progressive
Proportionnelle
Variable
Les niches et exonérations de TFPB
Exonération / abattement
Coût estimé
Bénéficiaires
Exonération logements neufs (2 ans)
~1,2 Md€
Promoteurs / acquéreurs neufs
Exonération logements sociaux (15-25 ans)
~1,8 Md€
Bailleurs sociaux
Exonération personnes âgées / handicapées
~2,1 Md€
+75 ans sous plafond / AAH
Dégrèvement vacance
~0,3 Md€
Propriétaires de logements vacants
Total dépenses fiscales identifiées
~5,4 Md€
—
Points forts
Taux de recouvrement excellent (98,5 %) — assiette immobile. Rendement élevé et stable. Prévisibilité pour les collectivités.
Points faibles
Bases de 1970 — iniquité majeure. Caractère régressif. Coût de gestion élevé (3,2 % — double des Pays-Bas). Absence de lien avec la capacité contributive.
14. Élasticité au PIB — fiscalité locale vs croissance vs immobilier2010-2025
La fiscalité foncière locale croît structurellement plus vite que le PIB. Sur 2010-2025 : TFPB +121 % vs PIB +48 % vs prix immobiliers +33 %.
Indicateur
2010
2025
Croissance
TCAM
TFPB (Md€ courants)
24,9
55,1
+121 %
+5,4 %
PIB nominal (Md€)
1 998
2 960
+48 %
+2,7 %
Prix immobiliers (indice INSEE)
100
133
+33 %
+1,9 %
Inflation cumulée (IPCH)
100
131
+31 %
+1,8 %
Revenus ménages (nominal)
100
143
+43 %
+2,4 %
Élasticité de la TFPB
Ratio
Valeur
Interprétation
Élasticité TFPB / PIB nominal
2,1
La TF croît 2× plus vite que le PIB
Élasticité TFPB / prix immobilier
3,3
La TF croît 3× plus vite que la valeur des biens
Élasticité TFPB / revenus ménages
2,3
L'effort fiscal s'alourdit pour les propriétaires
Élasticité TFPB / inflation
1,6
Hausse réelle significative au-delà de l'inflation
Déconnexion préoccupante. La taxe foncière croît 3 fois plus vite que la valeur des biens immobiliers. Indexation inadaptée (inflation générale, pas prix immobiliers) + hausses de taux pour compenser perte d'autonomie fiscale.
La fiscalité foncière locale française se trouve à un point de bascule. La suppression de la TH a simplifié l'architecture mais concentré les tensions.
Le verdict en 4 dimensions
Efficace ? OUI — en rendement brut
57,8 Md€ stables, recouvrement 98,5 %, assiette non délocalisable. La TF est l'impôt le plus fiable. Mais efficacité économique médiocre : bases obsolètes, distorsions.
Juste ? NON — régressif
La TF pèse 5,8 % du revenu des D1 contre 1,4 % des D10. Bases de 1970 = iniquités horizontales massives. Absence de lien avec la capacité contributive.
Stable ? OUI — mais rigide
Recettes prévisibles (élasticité faible au cycle). Atout pour la planification locale. Mais perte d'autonomie : dépendance croissante aux transferts nationaux (TVA gelée).
Impact suppression TH
22 Md€ de recettes à taux modulable remplacées par compensations figées. Autonomie tombée à 40,7 % (communes), 24,8 % (départements). Lien fiscal rompu pour locataires.
Que font les autres pays ?
Pays
Modèle
Ce qu'on pourrait en tirer
Pays-Bas (WOZ)
Évaluation annuelle valeur marché
Transparence, actualisation permanente
Danemark
Plafonnement hausse annuelle + progressivité
Protection ménages modestes
Allemagne (Grundsteuer 2025)
Révision après 60 ans — effective 1er janv. 2025, constitutionnalité confirmée déc. 2025
Preuve que c'est faisable
Suisse (cantons)
Autonomie fiscale + péréquation
Concilier autonomie et solidarité
Le triptyque de la réforme nécessaire. 1. Réviser les bases — Passer de 1970 à une évaluation actualisée avec lissage 10-15 ans (nouveau calendrier LFI 2026 : effets 2031). 2. Rendre l'impôt progressif — Plafonnement TF selon revenus (modèle Danemark). 3. Restaurer l'autonomie fiscale — Nouvel impôt local à assiette dynamique (contribution locale de résidence) pour rétablir le lien fiscal avec les locataires.